Земля у дома

Содной стороны, после приватизации придомовой территории жители смогутсами принимать решения об ее использовании (расширить парковку, поменятьзабор, разбить цветник). С другой стороны, собственники помещений вмногоквартирном доме будут обязаны оплачивать расходы на содержаниеимущества соразмерно своей долев праве общей собственности.

Дом и около него

Собственникипомещений в многоквартирном доме, в соответствии со ст. Водоснабжение ► Продажа в кредит ► Жилищногокодекса РФ, могут быть совладельцами земельного участка с элементамиозеленения и благоустройства, на котором расположены жилое здание и иныевходящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Придомовая территория предназначена для размещения и обслуживания одногоили нескольких жилых зданий, а также всех связанных с ними сооруженийтехнического и хозяйственного характера (котельных, электрическихподстанций, гаражей). По общему правилу участок принадлежит одному илинескольким домам, а не части (квартире, блоку квартир, подъезду, этажу)даже очень большого здания. Кроме того, факт фиксации придомового участка впланово-проектных документах не равносилен ограничению права доступа на этутерриторию для жителей других домов, хотя на основании общего решениясобственников она может быть, например, обнесена забором.

При планировании придомовых территорий должны быть учтены всетребования: социальные, санитарные, гигиенические, эстетические,градостроительные и другие, в том числеи противопожарные. Размеры участка определяются специальными положениямигосударственных строительных нормативных актов с учетом фактической площадии застройки микрорайона, квартала.

В состав придомовой территории могут входить участки земли поджилыми домами (домом), отмостка, тротуарыи проезды, а также ее социальные составляющие (например, автостоянки,игровые площадки).Однако в собственность владельцев жилья в многоквартирном доме не перейдутземельные участки общего пользования (проезды, скверы, инженерныекоммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. Отопление дома ► Котельная ► ст. Договор, гарантия ► Монтаж систем ►Земельного кодекса РФ не подлежат отчуждению из собственностимуниципального образования.

Правовой статус

Надо сказать, чтопридомовая территория далеко не всегда сразу передается в собственностьвладельцам квартир. Прежде всего земельный участок под многоквартирнымдомом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Право общейдолевой собственности у владельцев квартир возникает в силу закона смомента проведения кадастрового учета. Если не соблюдены эти два юридическизначимых условия, то земля находится в собственности соответствующегомуниципального образования.

Вместе с правом использования территории жильцы получают и рядобязанностей по ее санитарному содержанию и благоустройству. Услуги посодержанию общего имущества многоквартирного дома оказывает управляющаякомпания, она же несет ответственность за качество работ. ТСЖ по условиямдоговора вправе проверять объем, качество и периодичность оказания услуг ивыполнения работ, требовать от ответственных лиц ликвидации выявленныхдефектови проверять полноту и своевременность их устранения. Если собственникижилых помещений недовольны качеством обслуживания, они вправе требоватьснижения платы. По факту оказания услуг ненадлежащего качества составляетсяакт. Заявление об изменении размера платы должно быть направлено вписьменной форме (или сделано устно) в течение Продажа в кредит ► мес после соответствующегонарушения и обязательно зарегистрировано должностным лицом управляющейкомпании.

Границы

Для того чтобыинициировать процедуру формирования придомового земельного участка для егодальнейшей постановки на государственный кадастровый учет, достаточнозаявления любого собственника.

Участок под многоквартирным домом формируют органы местногосамоуправления. Если не приняты технические регламенты по организациитерриторий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатациизданий, строений, сооружений и застройка не разделена на земельные участки,то границы последних устанавливаются при подготовке проектов планировки имежевания. Проекты утверждают после публичных слушаний решением главыместной администрации муниципального образования (городского округа).

По общему правилу границы земельных участков (включают все объекты,входящие в состав недвижимого имущества, а также подъездыи проходы к ним) устанавливаются по «красным» линиям, рубежам смежныхучастков (при их наличии) и проездов, естественным границам, периметруотвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если, конечно,градостроительными требованиями не установлено иное.

Когда в состав придомовой территории входят объекты общего пользованиямикрорайона (детские, физкультурные, спортивные площадки и сооружения,массивы зеленых насаждений и др.), они могут быть переданы всобственность владельцам помещений в многоквартирном доме только приусловии, что за другими жителями сохранится право пользования этимиобъектами.

Расчет нормативных размеров земельных участков выполняется по методике,утвержденной приказом Минземстроя РФ, однако на практике он диктуетсяособенностями местностии существующей застройкой. При расчете учитываются общая площадь помещенийв многоквартирном домеи удельный показатель земельной площади на квадратный метр жилья (на неговлияет этажность здания). Фактические границы придомовой территориизакреплены в техническом паспорте здания.

Если площадь земельного участка меньше нормативных размеров и ее нельзяувеличить за счет смежных территорий, то границы будут установлены пофакту. Сверхнормативная площадь может быть передана собственникам квартирна возмездной основе в постоянное или временное пользование, но ее нельзяиспользовать в качестве самостоятельного объекта.

Решение собрания

Для приватизации придомовой территории необходимо согласие собственниковжилья. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, любой владелец квартирыв доме вправе инициировать проведение общего собрания товарищества. Дата ивремя обычно согласовываются с правлением ТСЖ, все решения принимаютсяпростым большинством голосов. Решение считается законным, если в собранииучаствовали собственники или их представители, обладающие более чемполовиной от общего количества голосов.

Однако согласитесь, что на общем собрании жильцов крайне сложнообеспечить кворум. Ведь нужно не только назначить удобное для всех время,но и найти вместительное помещение. Именно поэтому собрания чаще всегопроводят не в очной, а в заочной форме — путем поквартирного обходас подписанием протокола собрания.В протоколе делают пометку о форме, в которой проводилосьсобрание.

Если будет принято решение о приватизации участка, понадобятся следующиедокументы:
— заявление лица, уполномоченного собранием, о формировании земельногоучастка;
— схема распределения долей владельцев помещений на общее имущество вмногоквартирном доме;
— копии уведомлений о проведении собрания, посвященного формированиюземельного участка, а также лист регистрации собственников или ихпредставителей, принявших участие в мероприятии;
— доверенности представителей собственников помещений, оформленные вустановленном законом порядке;
— письменные решения владельцев квартир о формировании земельногоучастка;
протокол общего собрания о формировании земельного участка.

Обращаем ваше внимание: если участок уже прошел процедуру межевания, натом же собрании стоит принять решение об изменении назначения рядатерриторий. Например, можно увеличить количество парковочных мест, сузивпешеходную зону возле подъезда (в разумных пределах, разумеется), илиорганизовать спортивную площадку с тренажерами вместо очередногогазона.

Также необходимо подготовить заявление о передаче земельного участка подмногоквартирным домомв общую долевую собственность владельцев помещений (п. Монтаж систем ► , Продажа в кредит ► ст. Водоснабжение ► Продажа в кредит ►Земельного Кодекса РФ) и обратитьсяв землеустроительную организацию для проведения земельных работ.

Уполномоченное лицо должно подать в орган государственной власти илиместного самоуправления заявление о формировании земельного участка, накотором расположен многоквартирный дом.

Финальный аккорд

Осталось два последних этапа в длинном пути приватизации общедомовойтерритории. Как только земельный участок сформирован и поставлен накадастровый учет, орган местного самоуправления принимает решение опередаче его в общую долевую собственность. Такое решение может бытьоформлено отдельным распорядительным актом органа власти, или же документыпросто передаются на государственную регистрацию права собственности.Фактически чиновники не дают разрешения, а только констатируют фактперехода земельного участка в собственность владельцев квартир.

Наконец, право общей долевой собственности должно быть зарегистрировано.Эту процедуру необходимо провести, чтобы избежать аналогичных действий состороны посторонних людей. Уполномоченное лицо обращается в УправлениеФедеральной регистрационной службы для проведения государственнойрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Запись о возникшем в силу закона праве вносят в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). На основанииФедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» потребуются следующие документы:
— заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности(на каждый объект общего недвижимого имущества);
— документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;
— справка об оплате государственной пошлины;
— сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;
— правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество;
— технический паспорт дома.